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全球房价的繁荣可能正在减弱

优资地产 优资地产快讯 2022-07-08 17:00 发表于江苏

马修·蒙塔古-波洛克2022年6月15日

世界上大部分的房地产市场都在蓬勃发展。在迄今公布的全球59个住房市场中,去年有49个国家的房价上涨,只有10个国家的房价下跌。(房地产统计数据通常会延迟3个月发布——这些是最新的2022年第一季度统计数据)。

全球房地产

即使将通胀因素考虑在内,我们仍处于全球房价惊人的繁荣时期。截至2022年第一季度的一年中,经通胀调整后,有37个国家的房价上涨,22个国家的房价下降。

不过,也有明显的疲软迹象,投资者应予以关注。

按实际价值计算,增长势头明显减弱。全球59个房地产市场中,只有20个市场的增长势头强于去年,而38个房地产市场的增长势头减弱。简单地说,如果房地产市场今年上涨的速度比去年快(或下跌的少),势头就会增强。按实际价值计算,大多数市场的上涨速度都低于去年。

事实上,房地产繁荣可能已经开始失去动力。并不是到处都是。但这种繁荣的全球趋势似乎正在减弱。再加上过去3个月乌克兰战争导致的通货膨胀加剧,未来的发展方向就很明确了。

截至2022年第一季度的一年内:

1.在一直是关键市场的美国,势头喜忧参半,Case-Shiller指数势头略强,而FHFA指数势头较弱。信心指标正在减弱。

2.欧洲的房地产市场依然活跃,但增长速度正在放缓

3.亚洲房地产市场好坏参半,更多的是失去动力而不是上升,尽管有些市场增长强劲。

4.太平洋市场和中东市场的情况也是喜忧参半

5.拉美市场正在走弱

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在截至2022年第一季度的全球房价调查中,根据通胀调整后的数据,最强劲的房地产市场包括:土耳其(+30.3%)、俄罗斯(+18.78%)、HCMC、越南(+15.49%)、斯洛伐克共和国(+12.88%)和澳大利亚(+12.18%)。

房价同比跌幅最大的国家是斯里兰卡的科伦坡(-19.84%)、柬埔寨(-19.15%)、哥伦比亚的波哥大(-11.55%)、摩洛哥(-10.57%)和秘鲁(-8.35%),这些国家的房价也是经通胀调整后的数据。

在2022年4月的《世界经济展望》更新中,国际货币基金组织(IMF)将其2022年全球经济增长预期下调至3.6%,低于此前估计的4.4%的增长,也低于去年6.1%的强劲增长,同时俄罗斯入侵乌克兰导致的通胀飙升。

通货膨胀一直是许多国家房价上涨的一个因素。最明显的是在土耳其。土耳其3月份和5月份的通货膨胀率分别达到了可怕的61.4%和73.5%。截至2022年第一季度,土耳其房价上涨了109.97%,即使扣除通货膨胀因素,土耳其房价也上涨了30.30%。

通胀似乎也在俄罗斯体现 ,3月份通胀率同比增长16.7%,实际房价上涨18.78%。

但实际上,很难将大多数国家的房价走势与通货膨胀率直接挂钩。

各国央行对通胀的反应将非常重要。除了土耳其之外,大多数经济学家将今天的高通胀率归咎于石油供应短缺等供应方面的因素。如果是这样的话,高通胀率应该是暂时的,这就给了央行一个不大幅加息的借口。但如果这些高通胀率不是暂时的呢?如果通货膨胀蔓延并自食其果怎么办?到那时,或许有必要大幅加息。那么,加息的可能性是,许多房地产市场将崩溃,而房地产市场的崩溃将导致许多经济体崩溃。

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不同区域房地产:

欧洲的房地产市场依然活跃,但增长速度正在放缓

在可获得2022年第一季度数据的28个欧洲住房市场中,房价上涨的不少于21个。然而,只有11个国家在2022年第一季度的增长势头较上年同期强劲。受2019冠状病毒病大流行的经济影响以及乌克兰危机的影响,增长步伐明显放缓。

由于当地和外国投资者的强劲需求,土耳其的房地产市场炙手可热。截至2022年第一季度,全国房价指数飙升30.30%,远高于上年13.59%的同比涨幅,也是近年来最好的表现。一季度,实际房价强劲上涨14.37%。

土耳其总统埃尔多安推出了一项以增长、投资、就业和出口为重点的经济计划,并采取了一系列非正统的降息措施。该计划引发了恶性通货膨胀和货币危机,2022年5月全国通货膨胀率飙升至73.5%,为1998年以来的最高水平。里拉对美元的价值在2021年下跌了44%,今年又下跌了20%——这是近20年前埃尔多安上台以来最糟糕的。但对于外国人来说,土耳其货币价值的暴跌意味着该国房地产市场的价格非常有吸引力,吸引了许多来自海湾地区的买家。

土耳其经济在2021年较上年同期强劲增长11%,是十年来的最高增速。然而,由于里拉崩溃后的通胀飙升,以及乌克兰危机对旅游业的不利影响,预计今年的经济将大幅放缓。

在入侵乌克兰之前,俄罗斯的房地产市场增长惊人。2022年第一季度,全国房地产价格同比飙升18.78%,较2021年第一季度5.23%的同比增幅大幅加速,这是自2007年第三季度以来最强劲的表现,受房地产投资两位数增长的提振,并连续第15个季度同比上涨。2022年第一季度,莫斯科房价同比大幅上涨20.49%,高于前一年的15.98%,是近15年来的第二大涨幅。在最近一个季度,全国房价上涨了11.32%。

然而,由于西方国家为了报复俄罗斯入侵乌克兰而对俄罗斯实施全面制裁,成千上万的俄罗斯人在过去两个月里离开俄罗斯,转而在迪拜等其他国家购买房产,俄罗斯的前景现在变得黯淡。根据经济发展部的预测,今年经济将收缩7.8%。

其他增长惊人的欧洲房地产市场包括斯洛伐克共和国,2022年第一季度房价同比上涨12.88%,冰岛(11.64%),葡萄牙(10.57%),泽西岛(9.86%),罗马尼亚(9.48%),荷兰(8.90%),爱尔兰(7.93%)和瑞典(7.90%)。除斯洛伐克共和国、荷兰和瑞典外,所有国家在2022年第一季度的表现都较上年强劲。然而,最近一个季度只有斯洛伐克共和国、冰岛和葡萄牙的房价出现了正增长。

在强劲的整体经济增长中,英国房地产市场继续增长。2022年第一季度,实际房价同比增长6.73%,较上年同期增长5.33%。上个季度,实际房价环比上涨1.78%。在伦敦,尽管2022年第一季度名义房价同比上涨7.41%,但实际房价仅小幅上涨1.83%。在截至2022年第一季度的一年中,其他所有地区的实际房价都出现了上涨。

然而,尽管该国长期存在住房短缺,需求却在放缓。2022年前4个月,英国住宅地产交易(经季节调整)同比下降22%,至433,160宗,而2021年同期增长了42.4%。在占所有交易四分之三以上的英格兰,2022年第一季度住宅销售同比下降25.7%,至327,630宗。继2021年7.4%的强劲增长和2020年9.3%的历史性暴跌之后,今年的经济增长预计将温和至3.7%。

德国的住房市场继续增长,尽管增长速度要慢得多,截至2022年第一季度,公寓平均价格上涨了5.84%,而2021年第四季度、第三季度、第二季度和第一季度的同比涨幅分别为7.68%、8.96%、11.68%和9.59%。这是自2018年第三季度以来的最低年度增长。按季度计算,2022年第一季度房价仅上涨0.34%。

德国的房地产市场在过去的八年里持续增长,房价比2014年第一季度上涨了70%以上。受低利率、城市化、移民以及健康的家庭财务状况的推动,德国的住宅地产需求依然强劲。但供应跟不上强劲的需求。2022年第一季度,建筑许可同比下降3.6%,而2021年和2020年分别同比增长3.4%和2.2%。最近,由于俄罗斯入侵乌克兰、持续的Covid-19危机以及制裁和能源价格高企对产量造成了影响,德国政府将2022年的经济增长预期从最初的3.6%下调至2.2%。

奥地利维也纳(5.68%)、北马其顿(5.44%)、立陶宛(4.69%)、里加、拉脱维亚(4.64%)、芬兰(4.50%)、法国(3.56%)和挪威(3.26%)的房价也出现了温和上涨。除北马其顿和立陶宛外,所有国家在2022年第一季度都出现了正季度价格上涨。但只有北马其顿、拉脱维亚和芬兰在2022年第一季度的表现比上年好。

丹麦(2.69%)和爱沙尼亚(1.35%)的房价涨幅最小。这两个国家在2022年第一季度的表现较上年同期有所下降,最近一个季度的价格分别略有下降0.58%和0.26%。

欧洲最疲软的房地产市场

意大利的房地产市场再次走弱,截至2022年第一季度,意大利全国房价下降了7.76%,而去年同期仅略有增长0.34%。这是7年来意大利房价同比降幅最大的一次。一季度房价环比下降3.73%。预计今年的经济增速将从2021年的6.6%降至2.4%。

西班牙的房地产市场也在失去动力,2022年第一季度房价同比下降6.85%,而2021年第一季度房价小幅上涨0.14%。按季度计算,最近一个季度房价下跌了3.56%。预计西班牙经济在2022年将增长4%,2021年增长5.1%,2020年收缩10.8%。

乌克兰基辅(-5.77%)、黑山(-5.49%)、波兰华沙(-4.16%)、马耳他(-2.65%)和瑞士(-0.66%)的房价也出现了小幅下跌。与去年同期相比,这些国家在2022年第一季度的表现都有所下降。上个季度,除了黑山,所有国家的房价都出现了下跌。

太平洋地区的房地产市场好坏参半

太平洋地区的结果好坏参半,澳大利亚的房地产市场继续走强,而新西兰的房地产市场则大幅放缓。

澳大利亚的房地产市场正在升温,创纪录的低利率刺激了需求。截至2022年一季度,全国八大城市房价同比上涨12.18%,涨幅几乎是上年6.64%的两倍。环比上涨1.94%。

需求依然强劲,而建筑活动却在下降。根据住房行业协会(HIA)的数据,2022年前4个月的新房销售仍然异常强劲,略高于去年同期。2021年,住宅销量达到65.3万套,比这十年的平均水平高出约40%,是有记录以来的最高年度销量。另一方面,2022年1 – 4月,住宅批准数量同比下降25.3%,至59,439套。

根据澳大利亚储备银行(RBA)的数据,澳大利亚经济在2021年增长了4.7%,预计今年将再增长4.2%。

由于借贷成本上升和住房供应增加,新西兰的房价增长正在急剧放缓。2022年第一季度,房价中值(经通胀调整)同比仅上涨了0.93%,较2021年第一季度22.2%的同比增幅大幅放缓。这是自2018年第四季度以来的最低增速,当时房价同比小幅下跌0.1%。按季度计算,2022年第一季度实际房价下跌3.34%。

现在需求正在下降。根据新西兰房地产协会(REINZ)的数据,在2022年4月,由于最近的信贷合同和消费金融法案(CCCFA)贷款规则的变化和可用库存的增长,新西兰的住宅销售同比下降35.2%,至4860套。2022年4月,全国待售房产数量从去年同期的15838套激增70.8%,至27050套。

新西兰经济在2021年增长5.6%,2020年收缩2.1%之后,预计今年将温和增长2.7%。

亚洲房地产市场失去动力

7个亚洲国家的房价上涨,8个国家的房价下跌。在我们的全球调查中包括的15个亚洲房地产市场中,只有4个在2022年第一季度显示出较去年同期更强劲的势头。然而,亚洲市场出现放缓的显著例外包括越南、台湾、韩国和巴基斯坦

越南房地产市场在经历了近年来因新冠肺炎疫情而大幅放缓之后,正在加快步伐。2022年第一季度,胡志明市公寓价格同比强劲上涨15.49%,与2021年第一季度同比下跌0.17%形成鲜明对比。2022年第一季度房价环比上涨5.22%。继2021年和2020年的2.58%和2.91%的温和增长之后,今年越南经济预计将强劲增长6%。

中国台湾房地产市场继续呈现令人瞩目的增长。2022年第一季度,全国实际房价同比上涨11.06%,高于上年9.43%的涨幅,为2013年第四季度以来的第二好表现。上个季度房价环比上涨3.14%。需求依然强劲,尽管出台了市场降温措施,台湾六大城市——台北、新台北、桃园、台中台南高雄的房地产交易在2022年第一季度同比增长4.4%,为11年来第一季度最高。

台湾经济预计今年将增长3.91%,而2021年的增长率为6.28%。

尽管韩国近期加息,但房地产市场仍在继续增长。2022年第一季度房价较上年同期大幅上涨10.49%,2021年第一季度同比上涨11.73%。然而,按季度计算,第一季度房价下跌了1.2%。韩国银行(Bank of Korea)预计,2022年韩国经济将温和增长2.7%,2021年增长4%,2020年收缩0.9%。

巴基斯坦继续走强,截至2022年第一季度,全国住宅价格指数上涨10.41%,是去年同比涨幅5.21%的两倍,投资者兴趣不断增长,经济状况不断改善。上季度房价环比上涨1.02%。

巴基斯坦经济预计今年将增长4%,2021年增长3.9%,2020年略有收缩0.5%。

尽管需求下降,但日本房价继续强劲上涨。在截至2022年第一季度的一年中,东京现有公寓的平均价格上涨了9.49%,与上年同比9.63%的涨幅持平。最近一个季度,现有公寓价格上涨了0.91%。然而,2022年第一季度,东京现有共管公寓销量同比下降17%,至9419套,现有独栋住宅销量同比下降19.3%,至4652套。

由于日本第一季度经济表现令人失望,IMF将其2022年经济增长预期下调至2.4%,低于此前3.3%的预期,但仍高于去年1.7%的增速。

中国大陆(5.53%)和新加坡(2.22%)的房价继续上涨,但与去年同期相比,这两个城市在2022年第一季度的表现都较弱。在一个季度的基础上,中国的房价上涨了1.32%,但新加坡的房价下跌了1.43%。

亚洲最疲软的房地产市场

在我们的全球调查中,三个最弱的房地产市场都在亚洲。

在我们的全球房价调查中,在该国持续的经济危机中,斯里兰卡现在的房地产市场是最弱的。2022年第一季度,科伦坡高端公寓单元的平均价格同比大幅下跌19.84%,与去年2.04%的涨幅形成鲜明对比。一季度房价环比下降3.25%。

斯里兰卡目前正处于破产的边缘,最近发生了历史上第一次债务违约,该国正在努力应对70多年来最严重的金融危机。持续的经济危机助长了反政府抗议和政治危机,总统拉贾帕克萨和议会之间的权力斗争。

由于公寓供应过剩,柬埔寨的房价正在暴跌。2022年第一季度,金边高端公寓均价同比暴跌19.15%,远低于上年4.51%的跌幅。从季度来看,高端公寓价格在2022年第一季度下降了5.76%。柬埔寨经济预计今年将增长5.1%,2023年将再增长5.9%,此前的2021年和2020年分别增长5.1%和3.1%。

尽管经济状况逐渐好转,但菲律宾的房地产市场仍然疲弱。在截至2022年第一季度的一年中,马卡蒂CBD的3居室公寓单元的平均价格下降了6.54%,较2021年第一季度的同比下降23.59%有所改善。2022年第一季度,CBD房价环比小幅下跌0.25%。政府在2021年经济增长5.6%,2020年收缩9.6%之后,今年的增长目标在7% – 9%之间。

其他疲软的亚洲房地产市场包括中国香港,到2022年第一季度房价下跌了3.84%,马来西亚(-2.25%),澳门(-1.50%),泰国(-1.48%)和印度尼西亚(-0.48%)。在最近一个季度,所有这些城市的价格都出现了季度下跌,并且与去年同期相比,它们在2022年第一季度的表现都较弱。

中东多样化的住房市场

中东地区表现出好坏参半的结果,迪拜、阿联酋股价大幅上涨,而摩洛哥股价目前正在走弱。相比之下,埃及、以色列、沙特阿拉伯卡塔尔的局势或多或少保持稳定。

阿联酋的住房市场出人意料地卷土重来,迪拜的住宅房地产价格在2022年第一季度同比强劲上涨7.54%,与2021年第一季度同比下跌0.48%形成鲜明对比。这是继2015年第一季度至2021年第一季度连续下降后,连续第4个季度全年价格上涨。在最近一个季度,迪拜房价季度环比上涨1.3%。

得益于油价的强劲上涨和石油产量的增加,以及大量疫苗接种和宽松的限制,迪拜经济预计今年将增长4.2%,而在2021年温和增长2.3%,2020年收缩6.1%。

埃及的房价走势仍然不稳定,全国房地产指数在2022年第一季度同比小幅上涨1.57%,较2021年第一季度22.61%的增幅大幅放缓。最近一个季度,实际房价环比增长了4.62%。在2021年和2020年分别增长3.3%和3.6%之后,预计今年经济将健康增长5.9%。

以色列的住房市场正在失去动力,截至2022年第一季度,自住住房的全国平均价格略有下降0.31%,前一年上涨了5.22%。从季度数据来看,以色列第一季度房价下降了1.55%。在2021年增长8.2%、2020年收缩2.2%之后,预计今年经济将增长5%。

沙特阿拉伯的住房市场或多或少是稳定的,截至2022年一季度的一年中,住宅房地产价格指数略有下降0.54%,较上年4.07%的下降有所改善。与上季度相比,第一季度房价仅上涨了0.1%。根据国际货币基金组织的数据,在2021年3.2%的温和增长和2020年4.1%的下降之后,今年经济预计将强劲增长7.6%。

卡塔尔的住房市场仍然疲弱,2022年第一季度全国房地产价格指数同比下降1.69%,2021年第四季度同比下降4.23%,第三季度下降0.14%,第二季度下降0.83%,第一季度下降3.18%。但按季度计算,房价环比上涨了3.3%。然而,在沙特同意在2021年1月结束全面的经济和政治封锁后,卡塔尔的经济前景已大幅改善,恢复了与该酋长国的海陆空联系,这些联系是在2017年6月切断的。卡塔尔经济预计今年将增长3.4%,较2020年1.5%的增长和2020年3.6%的收缩有大幅改善。

摩洛哥的住房市场状况正在恶化,截至2022年第一季度,住宅价格下降了10.57%,与2021年第一季度的1.13%的小幅增长形成鲜明对比。一季度房价环比下降1.87%。根据国际货币基金组织的数据,摩洛哥今年的经济增长预计将大幅放缓至1.1%,而2021年的增长率为7.2%。

美洲:美国和加拿大的房地产繁荣仍在继续

美国房价持续强劲上涨,房价以两位数的速度上涨,加拿大的房地产市场在健康的经济基本面下正在升温。

在经历了9年的房价强劲增长之后,美国房地产市场的巨大繁荣继续加强。经季节性因素调整的标普/Case-Shiller全国房价指数在2022年第一季度(经通胀调整)同比飙升11.05%,略高于去年10.58%的同比增幅,是有史以来最大的同比增幅之一。美国联邦住房金融局(Federal Housing Finance Agency)发布的数据支持了这一观点。该数据显示,经季节性因素调整后,2022年第一季度美国仅购买的房屋价格指数(经通胀调整)同比增长近10%,略低于上年10.96%的增幅。

2022年第一季度,标准普尔/Case-Shiller指数季度环比上涨2.63%,而联邦住房金融局指数上涨2.24%。

然而,在建筑成本上升和抵押贷款利率上升的情况下,日益恶化的住房负担能力正在损害需求。2022年4月,现房销售同比下降5.9%,经季节调整的年率为561万套。同样,2022年4月,新单户住宅销量同比下降26.9%,经季节调整后折合成年率为59.1万套。

根据全美住宅建筑商协会(NAHB)/富国银行住房市场指数(HMI),美国房屋建筑商信心在2022年5月下降8点至69,这是自2020年4月以来的最大降幅,同时抵押贷款利率和建筑材料成本不断上升。50是积极情绪和消极情绪之间的中点。除东北地区外,其他地区的景气指数均有所下降。

根据美国经济分析局(BEA)的数据,2021年美国经济增长了5.7%,相比之下,2020年美国经济收缩了3.4%,是1984年以来最大的增长。据IMF预计,美国经济今年将再增长3.7%。

在持续的供需失衡中,加拿大的房价一直在加速增长。截至2022年第一季度,全国11个主要城市的实际房价大幅上涨11.01%,而2021年第一季度的同比涨幅为8.39%,是有史以来最高的年度涨幅之一。一季度房价环比上涨1.5%。

需求依然强劲。2022年3月,实际销售交易数量比去年同期创下的历史纪录低16.3%,但仍是有记录以来的第二高水平。根据加拿大房地产协会(CREA)的数据,2021年,住宅交易总数为666995套,超过了2020年全年552423套的销售记录。住宅建设情况喜忧参半,2022年第一季度住宅开工数同比下降18.3%,但完工数上升10.7%。

根据国际货币基金组织的数据,加拿大经济继2021年4.6%的增长之后,预计今年将以3.9%的健康增长。但加拿大银行(Bank of Canada)最新的经济增长预测更为乐观,为4.25%,原因是商业投资强劲,劳动生产率增长,移民增加。

拉美经济进一步疲软

智利的房价继续上涨,尽管速度要慢得多,而墨西哥的房价基本保持稳定。另一方面,巴西、秘鲁和哥伦比亚正在苦苦挣扎。与去年同期相比,这些国家在2022年第一季度的表现都有所下降。

在经济放缓的背景下,智利的房地产市场增长正在放缓。2022年第一季度,全国新建住宅均价同比上涨4.49%,增速低于上年同期的7.31%。智利今年的经济预计仅增长1.5%,较2021年11.7%的强劲增长大幅下降。一季度房价环比上涨3.4%。

墨西哥的住房市场正在企稳,全国房价指数在2022年第一季度较上年同期小幅上涨0.41%,而在2021年第一季度同比增长2.5%。按季度计算,最近一个季度房价小幅下跌0.09%。墨西哥经济在2021年增长了约2.8%,部分从2020年8.2%的大幅收缩中复苏,预计今年将适度增长2%。

巴西房地产市场的困境仍在继续,截至2022年第一季度,圣保罗的实际房价下跌了6.39%,比去年1.73%的跌幅更大。按季度计算,圣保罗第一季度房价下跌了1.84%。巴西经济在2021年增长了4.6%,而在2020年则收缩了3.9%。但是,今年的经济增长率预计仅为0.8%。这是因为,在社会政治持续紧张的情况下,消费者和企业的悲观情绪有所上升。

秘鲁的房地产市场正在苦苦挣扎。在截至2022年第一季度的一年中,房价大幅下跌了8.35%,比前一年的同比跌幅o.35%更糟。最近一个季度,房价环比下降了1.25%。

这是在2021年经济强劲增长13.3%的情况下实现的,而在2020年,大流行导致的收缩为11%。预计今年经济将温和增长3%。

哥伦比亚的房地产市场在经历了几年的强劲价格上涨后,仍在持续低迷。在Bogotá,截至2022年第一季度的一年中,房价大幅下跌11.55%,与前一年0.6%的同比涨幅形成鲜明对比。最近一个季度,房价环比下降了8.08%。哥伦比亚经济预计2022年将增长5.8%,2021年增长10.6%,2020年下降7%。

波多黎各的房地产市场正在复苏

在这十年的大部分时间里,波多黎各经济遭受了巨大的损失。该岛经历了长期的经济危机、巨额债务、高失业率和持续的人口流失。波多黎各负债700亿美元,养老金负债500亿美元,2017年5月申请破产是美国历史上最大的破产案。除了2019年增长1.5%和2012年零增长外,波多黎各的经济在过去十年的大部分时间里一直在收缩。

2022年,在全面解除旅游限制、财政对旅游业提供充足支持后,预计经济将增长4.8%。2021年期间,波多黎各经济同比增长1%,而2020年则下降了3.9%。

但近年来,房地产市场出现了复苏的迹象。2022年第一季度,波多黎各经季节调整的仅供购买的房价指数同比上涨2.87%。前一年增长了17%。上个季度房价环比上涨5.96%。

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