买房看房价用什么软件（看房价用什么软件好）

投稿用户 • 2022年5月31日 pm4:31 • 项目分享 • 阅读 166

前言

中国大多数地区采用的二手房销售模式依赖于双边代理的中介、新房销售依赖于置业顾问和渠道中介。因此购房者一般只能听到单方面的介绍，甚至可能遇到逼单话术的轮番轰炸。购房是一个家庭最大的一笔支出，如何才能买到心仪的房源？本文将以成都某二手小区为例，通过公开的免费工具类网站对目标小区进行展开调查。做到这些调查后，方可让购房人的专业性超过中介和销售，掌握信息主动权。

一、日照仿真

近年来，随着城市建设的快速发展，高层建筑的大量涌现，因住宅日照间距问题而引起的纠纷越来越多，住宅间距问题越来越受到广大人民群众的关注。新的《城市居住区规划设计规范》中，对住宅建筑日照标准有了更为严格的强制性规定。日照不满足规范条件的将被标注为“公寓”。因此每个楼盘在前期规划设计阶段，均会进行日照仿真。

设计院常采用天正日照分析软件进行仿真并出具分析报告。普通购房者显然无法通过公开渠道获得带坐标的CAD总平面图。即便能通过在线的地图转CAD服务获得一个地区的总平面资料，但天正日照分析软件为付费软件。因此不管是用天正日照工具还是Sketchup的日照模拟插件获得精确的日照分析报告都不可行。

《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018中对日照的要求

建筑气候区分类

中国建筑气候区划图

对普通购房者，尤其是选购二手房的购房者而言，买房时一定希望能在冬天获得尽可能长的日照。而每年的冬至日是太阳高度角最小的一天。因此不管是哪个区域，我们均可以以冬至当日为条件进行考察。

本文推荐通过免费的“选房易”网站进行日照分析。该网站利用高德地图中三维模型进行仿真，不仅可以精确定位所考察的楼盘，还能将小区周边建筑物纳入分析范围。本文以成都某二手楼盘小区为例，在地图上找到本小区。将日期调整为本年度的冬至日，调整当日的时间即可进行模拟。本小区的光照情况如下图所示。

不同角度不同时间下观察冬至日照情况

案例中小区整体日照特点总结如下：

一期房源中，阳台客厅多朝向北侧的中庭，阴影遮挡长，因此采光不佳。虽然根据规范，卧室有效日照时间超过2小时也能过关，但整体居住体验自然不及阳台客厅获得的采光好。
二期房源中，阳台客厅多朝向南侧的中庭，采光较好。
三期房源中，阳台客厅多朝向西侧，有效采光时长达到4小时。但第三期上架的房源很少。

由于具体的小区楼栋号在中介网站上并不会体现。故日照模拟可以放在中介带看之后进行。对于感兴趣的房源在自己的手机记事本上记录下具体的楼栋号、单元号和房号。即可结合小区光照情况评估具体房源的日照情况。

二、构建等时圈

等时圈已在利用等时圈工具对楼盘交通配套进行分析一文中进行了介绍。本文生成了12分钟等时圈（每间隔2分钟为一个颜色）。可见本小区东侧和东北侧因路网丰富而交通便捷。但本小区南侧受金牛大道(茶店子路)为高等级公路缺少路口的影响而可达性不佳。金牛区体育中心虽看起来近在咫尺却不易抵达。

步行12分钟等时圈

骑行12分钟等时圈

切换到骑行等时圈后，可见图中方框部分的可达性因河流和成都车辆段的阻隔而被截断。其余方向的可达性整体较好。

三、查询楼盘周边配套业态

通过免费数据网站“数位观察”可以详细考察小区周边业态分布。注册完成后大部分信息为免费，少量信息需付费。免费数据已经足够让自己调查清楚周边配套和业态分布。

对于普通购房者而言，绘制直径2km或3km的圆形进行分析最为简单。由于网站之间并不会互通数据，大多数普通购房者也不会利用ArcGIS编程来绘制等时圈和筛选等时圈内的POI。因此在工具网站中参考等时圈绘多边形范围虽更为精准，但需要更多的数据力。

周边业态分布

周边配套设施点位

四、查询估价与周边二手房小区价格

在二手房看房与谈判中，了解一个房源的自动评估价与周边小区的房价信息可以尽可能地减少信息差，增加自己谈判的筹码。因此本文建议购房者在基本敲定房源，进入谈价阶段前，通过房地产自动估价与调查系统对房源进行估价与调查。本网站注册后有5次免费正式评估机会。

评估结果

详细报告

详细报告中房价走势

周边房价信息

四、结语

购房是普通家庭最大的一笔开支，通过本文盘点的免费工具网站对目标小区周边配套、光照、交通便利性、估价价值等信息进行评估和调查，将目标小区相关信息做到心中有数，在后续综合比选及谈价等流程中将重新掌握制信息权。

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