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知名房地产投资者“水库论坛”版主“欧神”作品(套装2册)

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66个笔记

大道随行,不忘本心

“用”,指的是水库论坛。我们知道了经济学上的一些大知识,譬如M2增长、货币失常,可是如何让它们变成商机,变成钱,甚至帮我们赚钱,这其中仍大有学问。点点滴滴,细说起来也是鸿篇巨制。一架飞机的说明书,只怕比“空气动力学”研作更厚。
“术”则是最外围的。譬如说,你买房,每次需要谈判下定金之前,不要空手,去银行取几万元现金出来,最好是旧钞,毛茸茸的看上去一大堆。旧钞的厚度比新钞厚,现钞永远比银行转账或者支票更有冲击力。俗话说,“冲动是魔鬼”,房东一冲动,你就成魔鬼了。用这个方式,房价至少可以多砍0.5万元下来。
但是这样的知识,对于系统性的理论研究有用吗?对未来有指引吗?没用的。它是碎片化的、短暂的,散诸各方的点滴。或许过几年现金都不用了。这样的知识,点点滴滴散落在各方面,无法用一根绳子将它们串起来。

再举个例子,但凡买房,上家总会问到一句:“你们是买来自住还是投资啊?”正确的回答,绝不是说实话或者一半一半,而是要毫不犹豫地坚决说“自住”。

经济学第一定律——dT>0

因为它并不是一条宏观定律,而是一条微观定律。不仅对大社团有效,拆散到每一个环节、每一个步骤、每一个场景,都是有效的。拥有了经济学第一定律:dT>0,简直就像拥有了“能量守恒定律”大杀器。

经济学第二定律——修补bug的定律

经济学第二定律经济学第二定律:市场创造一切,除了市场本身。经济学“第一定律”有一个bug,它可以包容一切,除了一样东西:“暴力”。

世上岂有免费的自由!市场从来不会天生存在,从来不会。当我们享受着市场的一切优点时,是因为有人扛着枪,在捍卫着国防!当你没有国防时,你也就没有市场

经济学第三定律——R≠0

如同我们在“经济学第二定律”中说的,如果是对A、B都有利的事情,则不需要政府立法,A、B自己会找到协同协作的方法。只有对A有利,对B不利,而且B>A,效率净损失的情况下,你才需要“立法”,才需要强制以法律的行为规定哪些可以做哪些不可以做。

对方的反击

“消费者和消费者竞争,生产者和生产者竞争;生产者和消费者从不竞争。”

萨缪尔森的《宏观经济学》是每一个现代人必看的书目。如果你实在没有时间,只看前30页也可以。物理学是自然科学的核心,经济学是社会科学的核心

经济学入门——市场营销

营销学上,一直有一句著名的谚语:“一个高级副总裁,可能会为他的定制男装感到骄傲,并在办公室里炫耀。而在他18岁读大学的女儿眼里,却会被贬老土、一文不值。”这就是营销中的一条铁律:“甲之蜜糖,乙之砒霜。”

中产阶级如何保护自己的财富

怎样在中产阶级维系社会地位,并进一步跨入上层阶级?很多人回答“勤奋”。这是不对的。中产阶级要成为富人,最关键的是“模式”;赚钱最主要的一件事是“模式”。

你的第一、第二套房子

就买房这件事来说吧。房地产投资老手再三告诫的是:“远郊、一手、品牌、精装、CEO盘、小户型、高单价、酒店式公寓。”也就是说,这八个元素统统都是不可以碰的。而资深房地产投资者建议:“市区边缘、二手、国有开发商、毛坯、亲民盘、大户型、低单价、纯住宅。”

我们的第三个技巧:大智慧。你一定要分清轻重缓急,哪一个才是正业,哪一个才是旁门左道。你要用非常谨慎的态度去看待“买房”,买房这种事,应该比董事长专程把你叫到办公室,连升三级更重要

屌丝如何买房

购买房子,要尽量避开“中游的上限”,因为中产阶级这个区间,潜力已经挖尽。将来你的位置,只能在“中上、中中、中下”择一。而无论哪个结果,都比昨天低。

,给予“品牌开发商”和“品质”。品质最大的问题是,它无法对抗岁月。一个卖“品牌”“品质”的楼盘,过了5年、10年,你还好意思说自己是好楼盘吗?所以新晋屌丝们“蔑视”地段,“推崇”品质,这都是没有好下场的

学区房的大风险

这也同时解答了一个问题:学区房要买小。因为学区房的价值,无非是一张学票。学票的价值是固定的,不会随室内面积大小而变化。

装修:“凤变冰”入门(一)

对于别墅类装修,则应该记住:“任何一个露台,都要预留冷热水龙头。”任何一个二楼、三楼露台,都要预留上水,还要有热水。水电隐蔽工程是最难改的,应该预留尽量大的余量,每一“段”墙壁都至少有一个电源插头,每一个阳台都连接冷热水。

任何一个有过装修经验的人都知道,那些所谓的“大面积视觉”,如地板和油漆,其实都是不耗钱的,烧钱的地方,主要是厨房和卫生间。多一个卫生间,就是上万元。

装修:“凤变冰”入门(二)

任何一个稍有装修常识的人,都知道移门比拉门省地方,尤其是40平方米房型,更可以省2平方米开门位置。可是几乎所有人都使用拉门,甚少用移门,为什么?因为移门很容易坏。

利率与房价的精算法

然而学过真正的“经济学”,学过奥派经济学的我们,不由得大跌眼镜。用Excel表格算一算,数据其实很简单,就在这里,影响不到1%,基本被市场忽略。

我们可以得出:这基本是条直线。每加息1%,10年期月供增加约4%,20年期7%,30年期10%。拉到极限,也就一次年轻人加薪。

楼市的季节性现象

也就是整个楼市波动,呈现清晰的“单年涨,双年平”现象,其背后当然有货币政策、整体宏观经济等宏大的字眼解释。我们单纯从楼市角度,谈谈“双年制”波动。

当购买力和“板块轮动”凑合在一起的时候,表现为某一个板块急剧拉升。短短的上半年,就可以有40%~50%涨幅。之前我们说2001年、2003年、2005年、2007年、2009年、2013年、2015年,每一年都有近40%的涨幅

房产投资:我不是中介

每一个行业,都有它的平均利润。而卓越于平均的,才是你的超额利润。如果你赚平均利润,那也就是个苦力钱。如何才能超越平均,追求卓越?你要比平均水准做得好得多,才能超出平均。

因为中介这个行业,有一个很重要的特征:没有回头客。营销学上说,越是回头客多的地方,越是热情周到。而越是流动性大、游客多的地方,一次性服务态度越差。

和一般人想象中不同,买房其实大有诀窍,经验是可以积累的。而当你积累了经验以后,成本可以下降20%,速度上升20%,敏捷度上升20%,内力上升20%,回血速度上升20%。

房产投资与实业报国

任何一个行业,归根到底,其利润率和高科技无关,而仅仅和竞争对手有关。实业为什么利润稀薄?因为太多的人做实业。房地产投资为什么利润丰厚?因为做的人太少!

针刺效应

其实不是的。职业房地产投资者的生活,简单而无趣,他们大部分时间都在“拼积木”。因为房地产投资者对自己的压榨,都已经到了非常严苛的地步。今天多投资几万元,五年后就是几十万元。所以他们很大一部分精力,都放在“空当接龙”上面。

借钱这种事,有三个困难:①对方要有钱借给你;②对方要信任你;③时间要匹配

抵押和再抵押

银监会要求,抵押贷款不得放款给个人。按照银监会“两个要求,一个指引”的文件精神,全中国任何贷款必须有指向用途,必须是促进实体经济的。实战操作中,银行只接受三种用途:①装修;②买汽车;③买家具和艺术品。

上海楼市的三分天下

在Calgary Museum中,讲到印第安文明时,引用了一句话:“我们只会捍卫那些我们钟爱的,我们只会钟爱那些我们了解的,我们只会了解那些我们熟悉的。”

买卖是买卖,租赁是租赁

。卖房子之前,一定要把租客赶走。所有能扔的东西都扔(藏)掉,一直扔到像五星级酒店一样的简洁程度。软装尤其重要,弄一些塑料花、长毛绒玩具、流苏台灯、墙贴,贴在墙上萌萌的、软软的,就像家一样

香港楼市崩盘始末

从1960年开始起飞。如果从“起步价”开始计算,则一共大概升了200倍。将它平摊到56年的时间中,平均每年涨约10%。但是,毫无疑问的一件事,一般认为1991—1997年这六年中,楼市升得特别厉害,大概升了四倍,或每年25%。然而事情的真正高潮,发生在1995年,仅仅最后的18个月,楼价就升了50%。

房地产市场,最大的回撤或许不超过30%。房东并不愿意劈价卖。最寒冷的严冬,也不过下跌30%,持续的时间约两年。此后就逐步回升,而且回升的速度还不慢。跌下来用了六年,升上去也只用了六年。

格调

在真正的经济学素养中,真正的经济学是没有“格调”这个词的。经济学家眼中,只有“消费者偏好”。任何一个人的选择,都是最精明的选择,都是“本阶层”最有利的选择,不需要你来教导别人如何生活得“更有品位”

经济学的精髓

把经济学用于“效率”和“调度”,如果不能叫“伪科学”,至少也是“小乘”算法。境界有限,而且踏空一步,就是谬误。那么,“上乘”精要,经济学真正的核心哲学是什么呢?就是放弃。

:承受不可逆的永久性的损失。不愿牺牲,你的选择就大大减少,dT<0

正本清源话通缩

何一件商品,你无限拆解,最终总能拆解成“基本的原材料+人力加工”,而原材料从自然界开采,是不需要付给它费用的,所以“‘成本’=人力成本”。全社会消费者支付的总费用“恒等于”消费者的总工资,所以课本上所谓的“购买力不足”,是永远不可能存在的。

价格是什么?价格就是劳动的比值。某些人劳动多,创造的价值多,他的工资也就高。用你的“劳动”购买他人的“劳动”,这就是工资的本意

经济学的基石理论

问:上帝造得出他举不动的石头,那不是自相矛盾吗?答:谁告诉你上帝必须遵守因果律

Hard模式

。就好像美国只要通过了一个巴基斯坦人的移民申请,他就可以把一整个村庄的人都扯过去。

即将到来的中产阶级社会

而且今天的话题毫不重要。未来,一定肯定必定还会发生更让“舆论哗然”的事情。届时中产阶级会比现在更激动,爆发出更强烈的能量。你对于真正的力量一无所知。真正的力量是什么?是数量!

今天已经完成“城市化”的3亿人口,几乎不可能让他们再住回到农业社会中去。以2017年为元年,中产阶级踏上历史舞台,影响深远,至少会永久性地改变中国的生态100年。以2025年为分界线,中国的历史可能会有清晰的痕迹。

没有合同不公平

从香港市场经验看,这是“散户—机构”的博弈,散户还有博彩暴富的心态,容易出高价。因此,从长远统计看,基本上是散户(认购证买方)输得多。

中年油腻大叔,可以压制逆袭草根吗?

举个例子,投资学上有一个“72法则”,年增长6.5%,意味着约11年翻一倍。在人生的经历中,11年仅仅是短短一瞬,看这篇文章的人,恐怕很多人大学毕业已经超过了11年。而11年在文明的长河中,更是连眨眼都来不及。

对不起,我不会

专业知识越差越好,只有明显没有专业技能的人才能走上管理岗位,这就是游戏规则。

什么才是真正的财富?

奥地利学派认为,“效用”是一件很主观的事,除了现金之外,其他任何东西都不能做加法。

因为不劳动是可耻的,吃利息是可耻的,是被人看不起的。所以,无论你有多少钱,你永远都在劳动。这样的国民性导致的结果就是:中央银行可以大规模地增加货币,而不会引发通胀

竞争从来不是在正面击败你,它是选择一个替代品替代你,就好比击败柯达的从来不是富士胶卷,而是数码相机。

答案就是:孩子、人类、人口。只有人类才是唯一可以跑赢“科技”的,科技发展得快,孩子的收入增长更快。所以这篇文章的结论是:贷款生娃。家族迅速致富的方法是,想尽一切办法贷款生娃,然后介入全社会的财富分配,继承低生育民族的财产。

大城市的生生死死

当时日本“可以打下他们想打下的任何一个中国城市,包括重庆,可以守住他们想守住的任何一个中国城市”。但结果是日军陷入了深深的绝望,因为他们所面对的不是“任意一个城市”,而是1000多个中国城市,1万多个中国县城。

中国的农业化特色,使得国民政府无力发挥4亿人的国力来抵抗侵略者,持续了14年的抗日战争,中国的人力动员率只有3%,位列七大国最后一位。此外,日本人也找不到“中国力量”决战,他们泥足深陷,宛如踏入了沼泽流沙。

,交通工具的发展会不会使得中小村镇消失?答案是肯定的。

所谓“韩国”,就是一个城市——首尔。拿下了首尔,就获得了韩国50%的人口和60%的GDP,剩下的也不用比了。

日本1.1亿人口,大部分生活在东京,也就是说,其实“日本=东京”。英国6500万人口,“英国=伦敦”。法国6700万人口,“法国=巴黎”。俄罗斯1.4亿人口,“俄罗斯=莫斯科+圣彼得堡”。

农田具有其天然的地域分散性。在古代,农民以“种植业”为主,天然就决定了人口的均匀分布和分散性。但是,服务业和农业不同,服务业是非常渴望“人口集聚”的。

未来的大城市

经济学第一定律是:dT>0,交易产生财富。经济学第二定律是:市场产生一切,除了市场本

当“可控核聚变”实现之后,人类的能源力量会比现在增加100倍以上,能源价格跌到几乎为零的位置,这意味着中东的石油土豪统统完蛋。

上海的明天是什么样?

企业家开始拥有家臣。中国的企业无论做到多大,都是孤胆英雄。企业中的高级干部和董事长的关系是疏远的,是打工和拿钱的关系,随时可以走人。而在韩剧中,随着和平达到60多年的尺度

随着这种“定期酒会”举办10年、20年、30年,最终整个上流社会所有人都互相认识,所有人都可以互相联系。于是他们不再是原子化的几千个孤零零的个体,而是凝聚成铁板一块,成为同一个整体。

更深一层的含义,则是这个国家骨子里是有尊卑分野的。你既然可以尊重老年人,为何不能尊重别的?譬如医生、教师、海军、政府、神……这张单子只要写出第一步,后面就没底了。

市民社会具有哪些特点呢?市民社会的白领们具有很大的自由,具有财务和身体支配权。当城市化踏入市民社会第四级时,上层建筑逐渐贵族化,分离出一个迥异可辨的阶层。而中流社会则在那里没心没肺地玩着,醉生梦死地玩着。

曹操为什么会崛起?——系统的力量

曹操之所以能招募流民,是因为流民相信他能保护自己安心生产;而曹操之所以有强大的保护力,是因为他身后有武装起来的众多流民来对抗其他军阀。“鸡生蛋,蛋生鸡”的道理大家都知道,关键是第一只蛋,也就是第一笔招募流民的钱(种粮、耕具、必要的生产资料等)究竟要从哪里来。答案是抢劫。

还是位极人臣的宰相大官,都必须遵守这道《抑兼并令》。曹操禁止其他军阀圈禁流民和土地,在很大程度上解决了当时的流民问题。而历史书上对曹操评价不高,也正是因为他解决了这个问题,损害了坞堡集团的利益。

更加笃定地坚信毛玠提出的信条——“守位以财”,坚信只有再现“文景之治”才可能真正统一中国。与之相反的是,没有经济实力的蜀汉却搞了一个“六出祁山”,搞得蜀地民不聊生,国力衰退。

从建安七年(公元202年)到建安十八年(公元213年),曹操共主持修成淮阳渠、白沟平虏渠泉州渠、新河和利漕渠六条运河。曹操主持修建的运河是京杭大运河的雏形,也是中国古代历史上规模最大的水利工程

而在乱糟糟的三国时代,曹操启动了这么大的治水工程,史籍中对曹操修运河却无腹诽之词,这需要多么强盛的经济!

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