做房地产销售一手还是二手好做，二手房销售好不好做？

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同一片天空，也有不同的晴雨。

和大部分焦虑、迷茫的地产销售不同，梁生（化名）去年再创自己的销售业绩新高。

梁生告诉明源君，他去年上半年就完成了年前定下的销售目标，下半年都在突破自己，最终达到将近10亿的个人销售业绩。所以，大趋势上的市场降至冰点，还有圈内蔓延的负面情绪，他并不属于其中。兴奋，激动才是他去年最大的工作感受。

之所以能置身事外，重要原因之一是，他卖的是一线城市的豪宅。而梁生的情况，并非个例 。

据克而瑞数显示，去年国内一二线城市的刚需一房和二房需求明显下降。但三房以上的住宅成交量显著上升，一千万的房子达到近五年的新高，而总价三千万元的豪宅销量，除上海因现价限售有所下降外，成交套数也都较去年有所增长。

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那么，为什么去年在房地产市场刚需盘销量下滑的情况下，豪宅仍备受追捧？

通过调研了解，明源君发现主要有这4点原因。

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一二手房价倒挂，

豪宅打新利润最高

许多人以为，通过摇号打新赚差价是普通人才热衷的事。但其实，高净值人群更深谙此道。

深圳最出名的网红盘之一——华润润府和润玺，便由于一二手房价差倒挂严重，曾引来许多客户打新，风靡深圳媒端。

其中，胡女士就是当时购买深圳华润润玺一期的业主之一，她说母亲名下有两套房产，父亲缴纳社保多年，名下无房产，所以家人一致决定拿父亲的身份证去打新。当时售价13万一平方，但华润城前几期二手房已经涨到17万一平。

去年这一现象，也仍在延续。

上海的翠湖五集与周边二手房价差达8.7万，所以，虽然套均价超过5000万，打新门槛高，但其综合中签率也只有38%。

深圳的豪宅市场也不例外，虽然去年深圳监管趋严，周边二手房价格有所回落。但华润城在2021年底推出的1024套房源，最终仍吸引1486批客户成功意向登记，首开去化仍超80%。

还有杭州亚运村周边的亚奥城、桂冠东方城两项目，其中签率更低，它们共推出了接近4000套房源，但由于高价差，备受客户追捧，综合中签率仅14%左右。

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豪宅保值升值能力强

富豪投资渠道收缩后转移

除打新赚差价外，为实现资产保值升值而购买豪宅的客户，也不在少数。

世界上永远不乏有钱人，但稀缺资源却是恒量的，所以豪宅的稳健性和抗跌性都比较强。

而历史也在阐述着这个道理。

比如2017年，深圳房地产市场出现罕见的连续 15个月下跌，但是深圳后海片区和香蜜湖片区两个豪片区的楼盘价格并未下跌，足见豪宅保值能力强。

1997年香港遭遇金融危机，楼市连续7年下跌，最先恢复过来的是豪宅市场；在2008年全球金融危机时，纽约曼哈顿豪宅市场也是全美跌幅最小的。

对于豪宅的保值性，很多富豪一直都有所了解。但去年，为什么他们更倾向于投资豪宅？

一是相对有限的投资渠道，加深了投资豪宅的需求 。

去年多业务板块股债双杀，有相关数据显示，三成高净值人群都表示未来将选择减少全球金融投资，为过去五年来最高；五成高净值人群将保持观望态度， 仅两成选择增加投资额度。

二是受疫情影响，富豪们海外置业比例有所收缩。

胡润《2020年高净值人群求管理》白皮书显示，受疫情影响，仅一成高净值人群在2021年有国际置业计划。

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富豪个人喜好，

完成财富积累后改善居住

除了投资的目的，豪宅的居住属性，也非常明显。

这一居住需求 ，之所以在去年更急切释放，和疫情的影响不无关系 。

一方面，疫情让更多人和家人的相处时间更长，更了解家人的需求。

比如有80后深圳的企业家和明源君表示，之前自己事业心很重，更多时间在外忙于工作，很少坐下来了解家人。这两年疫情，让他在家的时间更长，和家人相处也更融洽，于是慢慢了解到家人内心的想法。比如父母想住更安静的环境，妻子对小区的物业不满意等，所以他去年开始置换了一套豪宅，满足家人的需求 。

另一方面，也有更多高净值人群回国发展。他们在海外习惯了大平层，回到国内也希望住更宽阔的空间。

比如有名90后客户，疫情后回国发展，由于长期在国外居住，习惯了面积开阔的大房子，于是在父母的支持下，选择了越秀.天悅江湾300多平的楼王项目。

还有的客户 ，则是出于偶发因素，有了置换居住环境的需求 。

明源君还了解到，购买广州越秀.天悅江湾的客户，有7成是80后，主要出于居住的需求。比如某客户来自阿里巴巴，此前在广州老城区有两套房产，因为工作压力大，更希望住的离公司近，而且比较安静的理想住所。

还有一位70后客户，原来和孩子们一起住，买了广州珠江新城300多平的房子。现在孩子长大出国居住，自己老两口年纪也大了，觉得住珠江新城过于嘈杂，车水马龙，现在自己对房子的需求是安静，毗邻公园，于是选择了置换另一处豪宅 。

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受政策影响

豪宅供应未来可能会减少

作为稀缺产品，去年豪宅销量再创新高，还有一个重要原因，多政策出台，可能会影响豪宅未来的供应量。

在前几年，因为热点城市住宅用地常年供不应求，土地成交价持续上涨，巨大的土地成本压力迫使开发企业通过拔高楼盘的定位，提高产品的建安和装修品质的方式， 增加产品附加值，获取较高的溢价率，因此，住宅产品普遍呈现豪宅化的发展趋势。

但去年，多项政策出台，对投资有独到眼光的富豪们 ，有了更紧张的抢购心里。

主要有三个原因：

一是，去年国家实行土地两集中制度，多城限地价和溢价率，并要求配件持有共有产权住房和保障性租赁住房等，所以未来豪宅供应可能会有所减少等。

二是，房地产税开征在即，去年已经有许多人倾向于卖掉多套房子置换豪宅，豪宅新房市场竞争更为激烈。

三是，国家出台三胎政策 ，据中指研究院调研了10000个家庭的数据显示 ，二孩家庭中，有三胎意愿的 人群占比接近55%，所以，未来对豪宅的需求可能会进一步上升。

梁生对此也有切身的体会。他销售豪宅7年，这两年客户购买豪宅下定速度更快。他解释既有大家对豪宅理解的加深，也有担心未来更买不到有稀缺资源的一手豪宅的考量，所以如果客户相应的购买实力，成交周期基本就在两三天内的客户非常多。

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结 语

豪宅作为房产众较为特殊的产品，既有投资也有居住属性，更是人们身份的象征。齐格蒙特.鲍曼表示，我们已经从前工业时代进入后工业时代，由于终身制的工作逐渐瓦解， 以往以工作标识身份的观念已不合时宜，于是把寄托转向了消费品。

叠加以上诸多因素，豪宅去年逆势创下新高。那么，今年行情会如何，我们且行且看，也欢迎评论区交流。

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